Jedno je už ale téměř jisté. Trh bytových novostaveb se letos dostane na úroveň předchozího cyklického vrcholu v roce 2008, po němž začala realitní bublina dostávat trhliny a ceny klesat. Ukazuje to výpočet odborníků z Vysoké školy ekonomické (VŠE). Tuto prognózu však zatím nikdo z developerů, makléřů a dalších hráčů na trhu nahlas nevyslovil. Spíš pro rok 2019 předpovídají stagnaci.

Ceny nových bytů v Praze vystoupaly od poloviny roku 2015 zhruba o 60 procent. Loni meziroční růst mírně zpomalil odhadem na 15 procent, protože ceny už začaly narážet na koupěschopnost zájemců. Nabídkové ceny se totiž přehouply přes hranici sta tisíc korun za čtvereční metr.

Kdy se trh dostane na úroveň roku 2008?

A to je jeden z milníků, s nímž počítá propočet Institutu strategického investování na VŠE, zveřejněný ve zprávě Trend Report 2018. Podle této analýzy tak ještě chybí, aby současné úroky hypoték vyskočily na 3,5 procenta, a trh se bude nacházet zhruba na úrovni zlomového roku 2008. Tehdy úroky u hypoték přesahovaly pět procent, ceny za čtvereční metr bytu ale byly zhruba o polovinu nižší. Podle ekonomů z VŠE jsou právě údaje 3,5procentního úroku a sta tisíc za čtvereční metr srovnatelné zhledem ke kupní síle obyvatel s tehdejší situací na trhu.

Podle makléřské společnosti Golem Finance teď úroky u nejčastěji poskytovaných úvěrů na 70 až 90 procent hodnoty nemovitosti pokořily hranici tří procent. Sazby se tak nad tři procenta vracejí po čtyřech letech.„Podmínky na trhu jsou odlišné od situace v roce 2009, takže nelze automaticky předpokládat, že průměrná sazba hypoték rychle vystoupá k pěti procentům nebo ještě výš,“ říká hlavní ekonom Czech Fund Lukáš Kovanda. Podle něj vyrostou průměrné sazby hypoték v příštím roce maximálně na čtyři procenta.

Developerům chybí zásoba bytů

Zásadní rozdíl oproti předkrizovému roku 2008 je také v tom, že developeři dnes nemají zásoby. Nabídka bytů je už několik let nízká, což byl i jeden z důvodů astronomického růstu cen. „Před deseti lety byla jiná situace. Tehdy byly úrokové sazby hypoték vysoké. Nabídka bytů byla dostatečná, stavělo se. Kdyby dnes někdo věděl, jak to bude dál, tak je geniální,“ konstatuje Dušan Kunovský, majitel developerské firmy Central Group.

Developeři i hypoteční makléři už v posledních měsících roku 2018, kdy se v praxi začala projevovat přísnější pravidla centrální banky pro čerpání hypoték, zaznamenali mírné ochlazení trhu. „Každé blížící se administrativní nebo legislativní opatření, od něhož potenciální zákazníci očekávají zhoršení podmínek, nutně způsobuje předzásobení a tržní deformaci před nabytím účinnosti,“ vysvětluje Horváth. Naplno se pokles žádostí o hypotéky projeví ve statistikách až v letošním prvním kvartálu. „V roce 2019 lze čekat další ochlazování zájmu o hypotéky,“ míní Kovanda.

Realitní kancelář M&M Reality obecně očekává, že na zpomalení růstu cen bytů z konce roku 2018 naváže letos jejich stagnace. To však nutně nemusí platit o Praze. „Ceny pražských nemovitostí jsou abnormálně vysoko. V lokalitách, jako jsou panelová sídliště a periferie, kde kupní síla obyvatel už nedosáhne na ještě dražší nemovitosti, lze očekávat stagnaci, místy možná i velmi mírný pokles cen,“ předpovídá Jan Martina, oblastní ředitel M&M Reality. V žádaných lokalitách, kde je poptávka silná, lze podle něho předpokládat i další mírný nárůst cen vyvolaný tím, že na trhu chybí tisíce bytů.