Čím je způsobená krize bydlení?

Asi kombinací faktorů. První hřebíček do rakve tomu zasadila cena peněz - úrok. Když byla cena peněz nulová nebo jednoprocentní, dvouprocentní, znamenalo to, že hypotéky byly za tyto peníze k dispozici a krize bydlení neexistovala. Řešila se tím, že si lidé půjčovali. Svých vlastních zdrojů jim stačilo málo, protože banka byla ráda a přispěchala se svými vlastními zdroji. To způsobilo, že se vyšroubovala cena nemovitostí, protože tady pořád byly desítky, tisíce kupujících, kteří kupovali byty nejen pro svoje vlastní potřeby, ale i pro investiční kapacitu – na pronájem. Hypotéku potom platili z nájmu, který jim chodil od podnájemníků. Najednou se ale stalo, že se hypotéka stala trojnásobnou a čtyřnásobnou. To se stalo v roce 2022/2023.

Má vůbec smysl v dnešní době, kdy jsou ceny tak vyšponované, byt kupovat?

Jsem přesvědčený, že ceny novostaveb už nikdy neklesnou. Do produkce bytu vstupuje tolik elementů, které zcela přirozeně cenu produktu zvyšují. Je to inflace, růst energií, cena peněz. Musíme vycházet z toho, že to ze světa nezmizí. Bytový dům bude buď stagnující z hlediska ceny, nebo dražší. Představa, že by se tam našel nějaký element, který by umožnil dát z toho 3, 5 nebo 8 % dolů podle mě nenastane. Může se to stát u sekundárních trhů. U produkce ale vidíme, že to, co jsme loni stavěli za 100, dnes stavíme za 115.

Takže myslíte, že čím dříve člověk byt koupí, tím je to pro něj výhodnější?

Řekl bych, že určitě ano. U té nemovitosti, když se zamyslíme filozoficky nad otázkou, zda má smysl kupovat vlastnické bydlení, tak bych řekl, že nemovitost je takovou kotvou v rozkolísaném světě, kdy něco může měsíc od měsíce o 15 % skočit nahoru. Nemovitost je takovou stabilitou. Asi už se nedočkáme růstu cen nemovitostí co rok, to 5 %, jako jsme to zažili v době, kdy cena peněz byla nulová nebo dvouprocentní. Po roce 23 a 24 ale zjistíme, že to začne zase stoupat. Možná to bude o jedno procento, nicméně, že by to klesalo, si nemyslím. Všechny vstupy, které tvoří cenu produktu, jsou teď na špičce.

Bydlení se stalo pro člověka prakticky nedostupným. V čem je unikátní program rent-to-own? Jde o váš pilotní projekt, v čem spočívá?

V tomto rozsahu je to pilotní projekt. Myslím v rozsahu novostavby, která umožňuje bytové jednotky pořídit. My jsme to všechno koncipovali do jednoho domu. Oproti klasickým hypotékám přináší program BYX řadu výhod. Princip spočívá v kombinaci nájemního a vlastnického bydlení. Zpočátku bydlíte v nájmu, jehož platba se dá přirovnat ke splácení úroků u hypotéky. Pravidelně si můžete upravovat částku hrazenou nad rámec nájemného, a ta se stává dílčí úhradou ceny bytu a od zbývajícího doplatku kupní ceny se odečítá. Flexibilita výše plateb umožňuje splácet byt podle vašich aktuálních možností a bez složitých administrativních procedur spojených s hypotečním financováním. Zbývající doplatek kupní ceny je zároveň možné kdykoliv uhradit, účast v programu BYX tím ukončit a stát se ihned výhradním vlastníkem bytové jednotky.

To jste aplikovali na bytový dům Letnian v pražských Letňanech?

Přesně tak. Tam máme 144 bytů, stavba je zahájená a dokončená bude v létě 2025. Cena nemovitostí se dramatickým způsobem zvedla. Současně vlivy inflace a ceny peněz vedou k tomu, že věc se stává víc a víc nedostupnou. U projektu Letnian jsme proto vymysleli cestu, jak dostupnost přiblížit. Jsme vlastníkem bytu, kupující platí a následně odkoupí byt přímo od nás. Nájem si určí sám a může si ho i modifikovat podle toho, jak se podmínky na trhu mění.

Je to časově ohraničené?

My jsme to ohraničili na čtyři roky po dokončení objektu a uvedení do provozu. Od tohoto okamžiku nabízíme 5 až 6letý výhled. Flexibilita je to, co se tím naším BYXem nejvíce prolíná. Věříme, že 95 % předprodejů máme zajištěných právě díky BYXu.

Co se stane, když se člověku za čtyři roky změní situace a nebude moci byt zaplatit?

Je to do jisté míry analogické ke konceptu budoucí koupě, kde má na konci investor nárok na smluvní pokutu v případě, že kupující selže nebo si to rozmyslí. Tu my tam máme aplikovanou samozřejmě také. Nicméně máme odlišný koncept času, protože když budete mít čtyři roky na to najít řešení – jako je převod smlouvy na někoho jiného nebo třeba prodej někomu jinému, tak výrazně zmenšujeme rizikový profil, než když máte tři měsíce po kolaudaci přinést 85 % kupní ceny a vy se třeba měsíc po kolaudaci stanete nezaměstnaným, nemocným, rozvedeným. Ten čas je tím assetem (výhodou, pozn. red.), který v BYXu umožňuje řešení i nepředvídatelných situací, které se můžou stát nebo se stávají.

close Vizualizace bytového domu Letnian. info Zdroj: BYX zoom_in Vizualizace bytového domu Letnian.

Máte tip pro člověka, který hledá bydlení? Není levnější pořídit si starý byt?

Záleží, jestli chcete mít byt ve stabilizované zástavbě, kde to má své výhody, ale i nevýhody. Jako třeba parkování, energetická náročnost bytové jednotky. Záleží také, jakou kdo disponuje kupní silou. Samozřejmě, že ceny nemovitostí v těch druhotných trzích budou stagnovat a padat dolů, na rozdíl od nemovitostí v novostavbách, které se budou stále vzdalovat. Když se podíváme na historii růstu cen nemovitostí v třicetiletém horizontu České republiky, tak to šlo vždycky nahoru. Možná byly nějaké propady v roce 2008 nebo v roce 2022/23.

Nemá tedy smysl čekat na další propad?

U novostaveb si myslím, že nenastane. Jsem o tom přesvědčený. Není k tomu důvod, cena pozemku roste, cena peněz je na špici, materiály se v Ukrajinské krizi staly dvojnásobnými. Nevidím žádný element, který by mohl v produktu ukázat, že začneme stavět levněji. Nové nemovitosti navíc skrze různé regulace, především environmentální, energetické, začínají být čím dál tím náročnější. Zvyšují se požadavky na to, jak má byt vypadat. Existují vyšší požadavky na správné zateplení, udržení tepla v bytě a v létě zase ochlazení. To se hodně promítá do samotné ceny bytu. V Letnianech připravujeme byty i na klimatizaci. Důraz je také na elektromobilitu. U každého parkovacího stání musíme mít panel na nabíjení elektroaut, počítá se i s místy pro elektrokola.

Ovlivňují nařízení i samotný počet parkovacích míst?

Každá moderní nemovitost musí disponovat značnou kapacitou parkovacích míst. Máme 144 bytů a musíme k tomu mít 170 parkovacích míst. Když budete kupovat byt ve staré zástavbě, tak budete mít parkovací místo jen na ulici a někdy nezaparkujete. Řekl bych ale, že je to druhý extrém. Vede to k tomu, že k mnohým bytům musíme přidělit dvě parkovací místa. Mám za to, že přichází doba, kdy pohyb motorovým vozidlem bude nemoderní. Už to vidím, že je nemoderní. Nota bene, když jsme tři minuty od stanice metra.

Kolik razítek musíte mít, když chcete začít stavět?

Podle mého názoru asi 70. Říká se, že těch dotčených orgánů státní správy je zhruba padesát až sedmdesát. Může to trvat třeba 4, 6 nebo 8 let. Získat územní rozhodnutí v Praze může trvat i sedm let. Získat něco za rok nebo dva je super rychlý proces.

Jak často se potýkáte s tím, že si při stavbě nového domu stěžují okolní sousedé? Například i na to, že jim tam vyroste „mrakodrap“? Přeci jen, konkrétně v Letňanech, jim zastavíte zelenou plochu…

Tohle ovlivňuje celou fázi získání stavebního povolení a v té se s tím potýkáme. Takový ten koncept, že jakmile máte možnost to zpomalit, tak se vždycky najde někdo. Hovoříme-li ale už o zahájené stavbě, tak děláme všechno proto, abychom nikoho neiritovali víc, než jsme z hlediska stavby schopní. V Letňanech jsme stavební povolení zajistili velmi hladce – jsme na okraji urbanizované části směrem k polím a dům nijak nevybočuje ze zástavby, která tam je. Máme ale případy, kde je nás někdo schopen o rok, dva, tři zpomalit. Byť třeba nepřiměřeným požadavek, ve kterém chce, abychom z šesti pater udělali třeba tři nebo dům vůbec nestavěli. Ale kde najít tu hranici, kdy se soused důvodně hájí svými právy a zájmy, a kdy využije toho, že jeho volání se vezme v potaz a proces potom běží měsíce.

Martin Kubišta
close Martin Kubišta. info Zdroj: Ondřej Vibes - Greenfeld Group zoom_in Martin Kubišta.

Třiapadesátiletý Martin Kubišta je garantem programu BYX a svou profesní kariéru zasvětil především řízení nemovitostních projektů a developmentu. Vystudoval stavařinu a má za sebou řadu projektů. V současnosti působí v rámci partnerství stavební a developerské skupiny SYNER Group a investiční skupiny KAPRAIN na pozici ředitele a jednatele společnosti Rezidence Letňany 22, kde se svým týmem zajišťuje realizaci bytového projektu Letnian v pražských Letňanech. Současně je ženatý a má dvě děti. Věnuje se vodním sportům, jako je třeba windsurfing. S chutí si zalyžuje anebo se sveze na některém z "novodobě historických" jízdních kol, které sbírá a má jich i plnou kancelář.

Statistiky 
- Český statistický úřad (ČSÚ) eviduje v Praze od začátku roku 3 390 bytů zahájených v rámci nové výstavby. To nestačí na přirozenou obnovu a doplnění bytového fondu. Jak upřesňují analýzy, je potřeba stavět minimálně deset tisíc nových bytů ročně.
- Lídrem bytové výstavby je Středočeský kraj, který nahrazuje nedostatečnou výstavbu v metropoli. Podle ČSÚ je ve středních Čechách letos zahájena výstavba 4 046 nových bytů.
- Podle statistik jsou hlavním problémem českého stavebnictví extrémně vysoké ceny stavebních prací a materiálu.