Tím ovšem často rady končí. Zájemce, pro něhož většinou nejde o činnost zrovna běžnou, tak sbírá zkušenosti za pochodu. Třeba kolem požadavku kaucí či s tím, že smlouvy bývají zpravidla uzavírány na rok a pak prodlužovány. Umožní to snáz se zbavit nájemníka, s nímž jsou problémy. Nebo zvýšit nájemné (byť s tím jsou někteří vlastníci opatrní, pokud si spolehlivé nájemníky chtějí udržet).

Jeden byt i celý komplex

Významnou část bytů určených k pronájmu na pražském trhu nabízejí drobní vlastníci nebo menší investoři, kteří pro tento účel pořídili tři, pět nebo dejme tomu deset bytů. Přibývá však velkých projektů s celými komplexy pronajímaných bytů. Zatím hlavně v rekonstruovaných objektech nebo v novostavbách, které byly původně budovány se záměrem byty rozprodat. Či aspoň projektovány.

Ilustrační foto.
Praha připravuje změnu pravidel pronajímání bytů. Z opozice zní kritika

Změnu plánů firem ovlivnily pokles poptávky po koupi a růst zájmu o bydlení v nájmu. Stojí za tím mimo jiné špatná dostupnost hypoték, ale i neochota zadlužovat se kvůli bydlení na podstatnou část života či nechuť vázat se na jednu lokalitu. Zvlášť mezi mladými mnozí nemají pevné pouto ke konkrétnímu místu, městu, ale ani zemi. Proč nevyrazit na pár let pracovat do zahraničí, pokud se naskytne výhodná příležitost?

Velkých komplexů má přibývat

Trh s nájemním bydlením v Praze zažívá rozvoj – což ještě umocnily změny spojené s koronavirovou krizí a poptávka příchozích z Ukrajiny hledajících bydlení – a má to pokračovat ještě výrazněji. Zakladatelka a výkonná ředitelka společnosti BTR Consulting Zuzana Chudoba očekává, že počet pražských nájemních domů se do roku 2030 zvýší až čtyřnásobně. Chtěli by se o to postarat investoři domácí, ale třeba i z Německa, Rakouska, Velké Británie nebo Spojených států.

Právě nově pronajímaných bytů ve velkých nájemních komplexech, v institucionálně spravovaných novostavbách o nejméně 50 bytech, by v příštích letech mělo v hlavním městě výrazně přibývat. A profesionálně řízené nájemní domy v metropoli výrazně doplní trh, kde dnes mají jasnou převahu byty v držení fyzických osob.

Chudoba má jasno: do roku 2030 bude v Praze přes deset tisíc nájemních bytů ve velkých komplexech s jednotnou profesionální správou, a to v rámci nejméně 40 rozmanitých projektů. Přinese to rozvoj segmentu BTR neboli Build to Rent: domů provozovaných i stavěných (a také od samého počátku navrhovaných) jako nájemní komplexy.

Analýza společnosti BTR Consulting k nájemnímu bydlení v Praze.Analýza společnosti BTR Consulting k nájemnímu bydlení v Praze.Zdroj: BTR Consulting

Nájemních bytů vlastněných velkými investory (nebo i původními developery) a s profesionálními správci je nyní podle zjištění BTR Consulting na pražském trhu 2326. Už loni jejich počet vzrostl: ještě v roce 2020 jich bylo jen 1,1 tisíce. Nejvíce jich lze najít v širším centru metropole – na území Prahy 5, 8, 9 a 10. Prozatím se k nejvýraznějším hráčům na tomto trhu řadí společnosti CIB, AFI Home, CTR, SIKO, ale i arcibiskupství prostřednictvím své společnosti Xplace, Dům Vršovice nebo Trigema. Většinou plánují své aktivity rozšiřovat, často v řádu stovek bytů – a své záměry plánované ve velkém ohlašují i další: například Dostupné bydlení České spořitelny nebo Passierinvest Group.

Peníze podle lokality

Nájemné je v takovýchto bytech vyšší než u jiných forem pronájmů. Průzkum BTR Consulting porovnávaný s daty od Deloitte dochází pro polovinu letošního roku k pražskému průměru 534 Kč za metr čtvereční měsíčně. Částky se ale mohou výrazně lišit podle projektů i lokality: třeba v Praze 8 jde o 567 Kč, zatímco v Praze 14 jen 441 Kč.

Bydlet v Praze lze i levněji: podle zprůměrovaných čísel lze v bytech vlastněných drobnými investory platit nájemné dosahující zhruba 373 Kč za metr čtvereční měsíčně; u činžovních domů vlastněných soukromým subjektem to dělá 390 korun. Chudoba ale míní, že s vývojem na trhu se rozdíly budou zmírňovat: „S přibývajícími projekty a nově vstupujícími hráči na pole institucionálního nájemního bydlení bude takzvaný BTR segment upevňovat svou pozici. Cenový rozdíl mezi nájemními byty v držení fyzických osob a byty institucionálními bude okolo 20–30 procent.“

V nájmu jako na hotelu

Za víc peněz obyvatelé nájemních komplexů zpravidla získávají „více muziky“ v podobě služeb: za samozřejmost se považuje bezodkladné řešení oprav i dalších technických problémů v bytě, ale očekávaným standardem je také třeba recepce s příjmem zásilek nebo možnost využívat společenské místnosti. Leckdy bývají v nabídce i dodatečné služby jako úklid, hlídání dětí, zalévání květin, stejně jako možnost navštívit v domě posilovnu, případně saunu nebo prostory pro grilování, připomněla Business Development Managerka Kateřina Staňková.

Zcela zařízené nájemní byty se připravují v projektu AFI Karlín.
Při výběru nájemního bytu v Praze rozhoduje lokalita, ve středních Čechách cena

Byty také zpravidla bývají zařízeny vším potřebným – nechybí nábytek, sporák, lednice, pračka se sušičkou… Prakticky tak stačí přijít a okamžitě lze bydlet; bez komplikovaného stěhování. Na druhou stranu často platí omezení zakazující cokoli v bytě změnit. Třeba vymalovat; dokonce nájemní smlouva nedovoluje ani zatlouct hřebík do zdi kvůli pověšení obrazu. Někdy bývá k dispozici lišta, kam si zájemce může upevnit vlastní výzdobu – jinam ale ne.

Cizinci nemají převahu

Mýlil by se ten, kdo by očekával, že tahle nabídka bude mít omezenější okruh zájemců. Aktuálně jsou v Praze tyto domy obsazeny ze 72 procent: nájemce tak hledá zhruba čtvrtina bytů. A jestliže bude někdo toho mínění, že obyvateli jsou jen cizinci, situace se má jinak. Ano, najdou se projekty takto obsazené prakticky stoprocentně, ale i naopak. Třeba i proto, že manažerů, které zahraniční firmy vysílají do Prahy, v poslední době ubylo. Ostatně: domácí zájemce správci vítají. U těch lze totiž snáze ověřit bezdlužnost i platební morálku. Někdy i to, zda nemají pověst problémových nájemníků – byť po vytvoření databáze nájemců, známé z některých západních zemí, se u nás stále volá.

Ředitelka Chudoba zde vidí i dopady vývoje ve společnosti, stejně jako zkušenosti mladých s výjezdy za hranice třeba v rámci studentského programu Erasmus nebo pobytů po ukončení studia spojených se získáváním prvních pracovních zkušeností. A zvláště na startu kariéry i praktického života, kdy hledají menší byt pro začátek a zatím netuší, jak se jejich osud vyvine, může být tahle volba zvažovaným řešením i pro pobyt v Praze. Umožní snadno bydlet i snadno odejít.

Zdroj: Milan Holakovský

„Nové generace již nemají potřebu byty vždy vlastnit,“ uvedla Chudoba. A z ciziny si vozí zkušenosti, že sdílet lze v rámci společně bydlící komunity nejen auta, ale kupovat si není třeba ani drobné spotřebiče: více uživatelům mohou posloužit sdílené fény, žehličky… A to, že v domě funguje elektronická platforma k plánování jejich výpůjček, už lidi se zkušeností třeba se studentským životem ve Finsku nijak nepřekvapí.