Vyplynulo to z analýzy rezidenčního trhu, kterou zpracovává společnost Deloitte ve spolupráci s portálem CenováMapa.org, jehož provozovatelem je Milan Roček. „Kombinaci negativních vlivů, které nyní působí nejen na trh bydlení, ale na náš celkový život, jsme v posledních nejméně třicet letech reálně nezažili. Podle mého názoru proto nelze ani o aktuálním vývoji cen nemovitostí dělat rychlé soudy a vyvozovat jednoduché závěry,” říká Roček.

Jakým způsobem bude současná situace nadále ovlivňovat trh?
Je třeba si uvědomit, že v posledním půlroce se nacházíme ve zcela nepředvídatelné situaci, kdy jakékoli odhadování vývoje nemůže být podloženo ani reálnými daty, ani případnou zkušeností z minulosti. Data ještě nejsou v dostatečné míře k dispozici a srovnatelnou zkušenost prostě nemáme. Co ale můžeme v podstatě s jistotou předpokládat, je to, že se sníží poptávka. K tomu již došlo v prvních jarních měsících, kdy se meziročně snížila o desítky procent. Trh s byty se totiž řídí sentimentem, tedy ne přímo racionálním uvažováním lidí, ale aktuální pozitivní nebo negativní náladou.

Ilustrační foto
Lidé chodí na zmrzlinu i přes vyšší ceny, někteří však už ne tak často

Co si pod tím máme představit?
V posledních pěti letech silně převažovala poptávka, která v roce 2021 zcela neočekávaně, navzdory koronavirové pandemii, vygradovala do téměř realitního šílenství a extrémního převisu poptávky. O to větší je teď, kdy začaly šokově působit nečekané jevy na straně poptávky pokles.

Podepíše se to i na výraznějším snížení cen bytů?
Podle mě ne. To, že na realitním trhu razantně klesne poptávka, nemusí nutně znamenat pokles cen. Zvláště ne v případě nových bytů, které se staví v Praze a dalších velkých městech. Za prvé jich je pořád nedostatek. A za druhé je třeba si uvědomit, že nový byt je de facto „výrobek", který má své výrobní náklady. A ty v současné situaci rozhodně neklesají. Právě naopak – zejména kvůli zdražování vstupů významně rostou. A pokud developeři nedokážou postavit svůj výrobek, tedy nový byt, za nižší cenu, nelze ani očekávat, že jej budou prodávat levněji než v loňském roce. Navíc developeři jsou nyní v případě nabídky bytů ze svých větších projektů opatrní – množství nabízených jednotek tak v průměru tvoří jen necelých 60 procent objemu daného projektu. Jedním z důvodů je i fakt, že kvůli skokově rostoucím cenám materiálu a energií je nesnadné ve fázi příprav či zahájení stavby definovat konečné náklady.

Sníží se rychlost prodeje

Jak se tedy pokles poptávky na trhu projeví?
Pravděpodobně se sníží rychlost prodeje, ale také se může snížit počet nových bytů nabízených ke koupi. Budeme-li to chtít porovnávat s krizí před dvanácti lety, tak máme úplně jinou výchozí pozici. Trh s novými, ale i starými byty je po letech realitní horečky vyprodán a developeři jsou nyní ve velmi dobré kondici. Nové byty tedy nemusí nutně prodávat. Mohou si je ponechat a pronajmout. Shodou okolností už loni řada developerů plánovala přesunout část bytové výstavby do nájemního bydlení. Přišly realitní fondy, které začaly po stovkách kupovat byty na pronájem. Budou-li prodeje nových bytů stagnovat, developeři nejspíš přikročí k tomu, že větší množství připravovaných jednotek nabídnou právě do oblasti nájmů. Podle dat, která máme dosud k dispozici, tedy žádný pokles cen u nových bytů neočekáváme. Pozorujeme pokles poptávky a nárůst nabídky, to ano, ale po mnoha letech převisu poptávky je to trend, který naopak může nabídku a poptávku alespoň částečně uvést do rovnováhy.

Co u vás rozhodne komunální volby? Zapojte se do velké ankety Deníku ZDE.

Má současná situace stejný dopad na pronájmy bytů?
Je to zcela opačně, a i na tom lze dobře dokumentovat těžkou předvídatelnost vlivů aktuálních událostí na realitní trh. V době covidových uzávěr v Praze zcela logicky skokově narostl počet volných bytů k pronájmu. Nabídka byla vysoká a zdálo se, že nájmy míří dlouhodobě dolů. Nicméně od letošního března se do situace na trhu výrazně promítnul vliv uprchlické krize a zásoba bytů k pronájmu se během tří měsíců téměř vyčerpala. A to ceny nájmů zvýšilo. Jestli je tedy v oblasti prodejů nyní slabší poptávka, než jaká byla v minulých letech, v oblasti nájmů je tomu právě naopak.

Cenové mapy
Koupi většinového podílu ve Společnosti pro Cenové mapy ČR, provozovatele portálu CenovaMapa.org, koncem července 2022 oznámila investiční skupina Trigema. Díky synergii vlastní datové základny Trigemy, dat z Flat Zone a dat portálu CenovaMapa.org vznikne komplexní platforma o realitních datech a ucelená základna pro digitalizaci realitního a hypotečního trhu obsahující data za posledních 25 let. Podle webu Justice.cz Trigema Startup vlastní 51 % podílu. Jako podílník je uvedena firma Datainteligence s.r.o.