Analýza se zaměřila na všechny rezidenční developerské projekty různé velikosti, které se objevily na úředních deskách metropole v období od 1. 1. 2014 do 31. 3. 2018 a doposud nejsou po stavební ani právní stránce dokončeny. Zkoumala schvalovací proces přípravy projektů zahrnující tři hlavní fáze – zahájení a dokončení EIA (tedy posouzení vlivů na životní prostředí), vydání územního rozhodnutí (ÚR) a stavebního povolení (SP). Z hlediska jednotlivých fází bylo rozhodující datum vydání rozhodnutí.

„Za posledních deset let se doba povolování výstavby nových bytů významně prodloužila. Na trhu navíc často dochází k dalším nešvarům. Například nejsou dodržovány správní lhůty. Stále více se tak prohlubuje problém s nedostatkem nových bytů, které je možné na trhu vůbec nabídnout,“ říká Miroslav Linhart, partner a vedoucí oddělení nemovitostí společnosti Deloitte.

Praha má 400 žádostí o změnu územního plánu

„Na schvalovací proces mají navíc vliv organizace, které mohou do jednání kdykoli vstoupit. Jedná se o takzvané privilegované žalobce, tedy dotčenou veřejnost, která hájí různé zájmy dle zákonem stanovených omezujících podmínek. Vedle nich jsou to i účastníci řízení podle stavebního zákona, zejména žadatelé a vlastníci sousedních pozemků,“ doplňuje Petr Hána, senior manažer společnosti.

Relativně dlouhá doba předchází zahájení samotného řízení. Investoři reálně zahájí povolovací proces až po několika letech od doby, kdy pozemek určený k výstavbě získali. V průměru je to 1,7 roku. V případě potřeby změny Územního plánu pak dochází k dalšímu výraznému zdržení. Jen v současné době Praha eviduje přibližně 400 žádostí o změnu Územního plánu, které nebyly projednány zastupitelstvem hl. m. Prahy. Většina z nich se přitom zastavila v rámci politického rozhodování.

Studie neřeší případná odvolání proti rozhodnutí úřadů. Pokud jsou vydána a následně soudně napadena, jejich lhůta se fakticky prodlužuje o další roky. Jak uvádějí investoři, běžnou dobou pro vyřízení soudních pří jsou dva roky.

Délka jednotlivých fází procesu

  • Průměrná doba mezi dokončením procesu EIA a vydáním ÚR: 1,7 roku
  • Průměrná doba mezi vydáním ÚR a vydáním SP: 2,9 let
  • Délka trvání cyklu od zahájení EIA přes dokončení EIA, vydání ÚR a SP: 5,1 let
  • Předprojektová příprava: 1,7 roku
  • Výstavba: 2 roky

Praha se nicméně může pochlubit i extrémy. Analýza společnosti Deloitte ukázala také na projekt, který je v Praze v procesu povolování evidován již více než 24 let.

Připravované projekty v číslech

  • V rámci zhruba 730 rezidenčních developerských projektů byly evidovány údaje o více než 42 000 bytech.
  • Nejvíce rezidenčních projektů v přípravě se nachází v Praze 5 (168).
  • Nejvíce bytů v přípravě je v Praze 4 (8 898).
  • Z hlediska průměrného počtu bytů se největší bytové rezidenční projekty plánují v devátém městském obvodu.
  • Nejvíce bytů v přípravě na 1 000 obyvatel vzniká v Praze 19 (88).