V České republice je 1,8 milionu bytových domů. Po jejich privatizaci je naprostá většina bytového fondu převedena na bytová družstva a na společenství vlastníků. Městské části a obce se velmi rády zbavily tohoto břemene a přenesly odpovědnost za jejich stav na jejich nové majitele.

Břemeno privatizace

„Když jsme si dělali přehled o tom, v jakém typu vlastnictví je oněch 1,8 milionu bytových domů, byli jsme překvapeni," uvedl na diskusním setkání Stavebního fóra Martin Malínský ze společnosti Trigema.

Z uvedeného počtu domů je totiž jen 2,7 procenta, tedy asi 49 000 domů, v soukromém vlastnictví. To znamená, že tyto domy vlastní fyzická osoba, která se v prvorepublikové literatuře nazývala „pan domácí" a v éře rozvinutého socialismu nabylo toto postavení spíše hanlivého zabarvení.

Martin Malínský na fóru vystupoval hned v trojjediné roli. Firma Trigema je především developerem, zabývá se tedy výstavbou, potom funguje jako správce nemovitostí prodaných ze své produkce, a Malínský jako majitel několika obytných domů funguje i jako člen družstevních orgánů.

Nájemníci pana domácího problémy se správou majetku nemají, podobně jako je neměli za socialismu, kdy se o vše „staralo" OPBH (pro mladší Obvodní podnik bytového hospodářství).

Nájemníci mají jedinou povinnost pravidelně platit nájem a starost o chod nemovitosti přenechávají jejímu majiteli.

Starosti s majetkem

Problémem jsou ale zbývající bytové domy, které ve statistických údajích tvoří 97procentní většinu. Ty patří právnickým osobám, tedy družstvům a společenství vlastníků. „Tito majitelé přišli k nemovitosti jako slepý k houslím," řekl doslova Malínský. A právě to je zdrojem problémů.

Tedy pokud členem družstva či společenství není náhodou ani právník, ani účetní, ani stavař či jiná profese, kterou lze ve vedení družstva využít. A navíc musí být dotyčný ochoten v orgánech družstva pracovat, což také není samozřejmé. Pak by alespoň měl společné věci posloužit jako konzultant či rádce.

Nemovitosti tedy mnohdy spravují lidé, kteří problematice nerozumí. Byly i takové případy, že se po převedení bytového domu do družstevního vlastnictví objevilo uspokojení, že už se nebude nikomu platit nájem. Není divu, alespoň do jisté míry, po několika desetiletích bezstarostného bydlení ve státním bytě, kdy vše za nájemníky vyřizovaly OPBH, i když je sporné s jakým výsledkem.

Je nasnadě, že „nájemné" se musí platit stále, ale nejen to. Existuje ještě fond oprav a platí, čím víc peněz je v něm uloženo, tím lépe je nemovitost zajištěna proti nenadálým i plánovaným výdajům na rekonstrukci. „Vlastnit nemovitost není jen výhoda, ale i závazek, spousta ostatních věcí, které se mnohdy v družstvech neřeší," varuje Malínský.

Problém není tak aktuální, pokud je nemovitost nová. Určitá životnost novostavby a záruční lhůta, je pojistkou proti nenadálým výdajům. Ale většina nemovitostí převedených do družstevního vlastnictví má svá nejlepší léta za sebou a na nové majitele čekají výdaje, jejichž výše může dosáhnout i milionů.

Ve hře jsou miliony

Lidé si v prvé řadě neuvědomují, kolik takový dům stojí. Malínský dává příklad: „Pětipatrový dům s podzemními garážemi, výtahem a 31 bytovými jednotkami stojí přes 47 milionů korun. Okna 1,8 milionu, výtah 840 tisíc, zateplení fasády 2,6 milionu korun. A to vše bude jednou třeba zrekonstruovat a průběžně opravovat".

Mnozí nájemníci si ani neuvědomují, kolik co stojí. Alespoň do té doby, než nastane havárie. Pokud družstevníci nenaspořili příslušnou částku potřebnou na opravu do fondu oprav, mohou být nemile překvapeni.

Úvěr je drahý

Příspěvek do fondu oprav je třeba stanovit tak, aby se výhledově nastřádala částka na opravy, které lze předvídat. Pokud nastane potřeba investovat a ve fondu oprav není dostatek peněz, pak mají družstevníci jen dvě možnosti. Buď jednorázový příspěvek obyvatel domu, kterým se potřebná částka dorovná, nebo, a to je horší varianta, si vzít úvěr.

První možnost jistě narazí na odpor družstevníků a mnoho z nich navíc nemusí ani disponovat příjmy, které by jim to umožnily. Druhá možnost je ještě horší, protože je mnohem dražší.

Jednoduše řečeno, funguje to jako doma. Je lepší šetřit, tedy přistoupit na zvýšení odvodu do družstevního fondu oprav, než se zadlužit. Podle Malínského jsou dokonce i případy, kdy družstevníci fond oprav rozpustili a peníze si rozdělili zpět mezi sebe. To je spolehlivá cesta k bankrotu a k zadlužení. Fond oprav by měl shromažďovat částky, které odpovídají stavu a stáří domu. A případný nedostatek financí vždy raději řešit jednorázovým příspěvkem.

Odpovědnost majitele

Vlastnit nemovitost je především odpovědnost. Je to náš domov, o který nesmíme přijít, jiný bychom sháněli těžko. Proto by ve vedení družstev a společenství vlastníků měli stát odpovědní lidé a lidé schopní vysvětlit sousedům, proč je třeba šetřit na horší časy. Ty nastanou zcela jistě, protože jejich dům stárne a potřebuje péči, která je nadmíru nákladná.

Bydlení už nikdy nebude tak bezstarostné jako za minulého režimu. Můžeme o něj přijít buď jako dlužníci, nebo v důsledku jeho havarijního stavu. Ale rozumným hospodařením se tomu dá předejít.